Premier bailleur social de Nouvelle-Aquitaine, Domofrance veut maintenir un haut niveau de construction tout en rénovant son patrimoine, en l’adaptant aux fortes chaleurs et en accélérant sa transformation numérique. Une accumulation d’impératifs qui révèle les contradictions du logement social : les besoins augmentent plus vite que les ressources permettant d’y répondre.
Construire davantage ne suffit plus. Il faut désormais rénover le parc existant, réduire ses consommations, préparer les logements aux étés plus chauds, maintenir une relation de proximité avec les locataires et financer la transformation numérique de l’ensemble. Pour Domofrance, ces obligations ne se succèdent pas : elles s’imposent simultanément.
Dans un entretien publié le 18 septembre 2026 par Les Échos Judiciaires Girondins, son directeur général Francis Stéphan alerte sur l’essoufflement du modèle économique du logement social. Le bailleur, filiale d’Action Logement, apparaît pourtant solide : près de 60 000 logements en Nouvelle-Aquitaine, 973 salariés déclarés dans son rapport 2025 et plusieurs centaines de millions d’euros investis chaque année. Mais cette puissance ne suffit pas à absorber indéfiniment la progression des besoins, des coûts et des obligations réglementaires.
Une demande très supérieure à l’offre disponible
L’entretien accordé par Francis Stéphan évoque 92 000 demandes de logement social en attente dans la région. Ce chiffre doit être manié avec prudence : l’étude publiée par l’Union régionale HLM dénombrait 188 362 demandeurs en Nouvelle-Aquitaine en 2025, soit une hausse de 24 % en trois ans.
Au 31 décembre 2024, 184 492 demandeurs étaient recensés pour seulement 27 235 attributions, soit 6,8 demandes par logement attribué. Le délai d’attente atteignait quinze mois en moyenne, avec une pression particulièrement forte sur Bordeaux Métropole et la façade littorale, de l’île de Ré à Hendaye.
L’écart entre les 92 000 demandes citées dans l’entretien et les données de l’Union régionale n’est pas expliqué. Il peut provenir d’un périmètre ou d’une définition différente, mais il interdit de reprendre le premier chiffre sans précision complémentaire. Le constat de fond reste néanmoins incontestable : la production actuelle demeure très inférieure à la demande.
Francis Stéphan indique que les bailleurs régionaux produisent environ 9 000 logements par an et que Domofrance entend conserver un rythme de 2 000 logements annuels durant les deux ou trois prochaines années. Son rapport responsable apporte un autre éclairage : en 2025, l’entreprise déclare avoir livré 2 673 logements, engagé 2 562 logements en travaux et obtenu 1 944 agréments. Ces indicateurs ne mesurent pas exactement la même étape d’une opération immobilière. Les confondre donnerait une vision artificiellement simple de la production réelle.
Cette activité soutenue ne résorbe pas la file d’attente. La baisse de la mobilité dans le parc aggrave encore la situation : le taux régional est passé de 10,4 % en 2018 à 7,8 % en 2023. Moins de locataires quittent leur logement, notamment parce que le marché privé est devenu moins accessible. Le parc social se retrouve ainsi engorgé à ses deux extrémités.
Un bailleur puissant, mais plus dépendant de la dette
Domofrance affirme avoir injecté 650 millions d’euros dans l’économie régionale en 2025, en additionnant construction, rénovation, entretien et maintenance. Son rapport responsable comptabilise pour sa part 588 millions d’euros d’investissements sur les territoires.
La différence ne constitue pas nécessairement une contradiction : les deux montants peuvent reposer sur des périmètres comptables distincts. Elle doit néanmoins être explicitée avant toute comparaison. En l’état, 650 millions d’euros reste une déclaration du dirigeant, tandis que 588 millions figurent dans le reporting de l’entreprise.
Le financement de ces investissements repose à 72 % sur l’emprunt, contre 22 % de fonds propres et 6 % de subventions. Domofrance a notamment signé en 2025 une enveloppe de préfinancement de 200 millions d’euros avec la Banque des Territoires.
Ce recours à la dette est traditionnel dans le logement social, où les investissements sont amortis sur plusieurs décennies. Il devient cependant plus contraignant lorsque le taux du Livret A, qui sert de référence à une partie des prêts accordés aux bailleurs, augmente.
À cette charge financière s’ajoute la réduction de loyer de solidarité, ou RLS. Créé en 2018, ce mécanisme impose aux organismes HLM de diminuer le loyer de certains ménages afin de compenser une baisse parallèle des aides personnalisées au logement. Le reste à charge du locataire est préservé, mais une partie du financement de la politique sociale est transférée aux bailleurs.
À l’échelle nationale, le montant de la RLS a été ramené de 1,3 à 1,1 milliard d’euros en 2025. Domofrance estime néanmoins que le dispositif réduit encore ses recettes de 12 millions d’euros par an.
Lorsque Francis Stéphan affirme que les fonds propres de l’entreprise « s’effondrent », il formule une alerte de dirigeant, pas un diagnostic financier indépendant. Pour en mesurer la portée, il faudrait disposer de l’évolution pluriannuelle de l’autofinancement, de l’endettement, des annuités et des fonds propres disponibles. L’alerte reste toutefois cohérente avec un modèle qui doit financer toujours plus d’objectifs à partir de ressources contraintes.
La vente de logements, une solution qui comporte ses propres limites
Pour dégager des fonds propres, Domofrance développe l’accession sociale et la vente de logements. Son directeur général avance qu’une vente permettrait de financer la production de trois logements neufs et évoque une moyenne de 450 ventes par an.
En 2025, le rapport de l’entreprise recense 683 logements vendus, dont 426 logements appartenant au patrimoine existant et 257 logements neufs. Là encore, la différence avec la moyenne avancée dans l’entretien semble tenir au périmètre retenu.
La vente peut faciliter le parcours résidentiel de certains locataires et financer de nouvelles opérations. Elle retire cependant également des logements du parc locatif lorsque les constructions nouvelles ne compensent pas rapidement les sorties. Son efficacité ne peut donc pas être évaluée uniquement à partir des recettes générées : il faut aussi examiner la localisation, le niveau de loyer et la typologie des biens vendus puis construits.
Dans les territoires les plus tendus, céder un logement familial abordable et produire plusieurs petites unités ailleurs ne constitue pas nécessairement un remplacement équivalent.
Après la rénovation énergétique, l’urgence du confort d’été
La rénovation du parc ne peut plus être pensée uniquement autour de la consommation hivernale. Les canicules répétées transforment le confort d’été en enjeu sanitaire, particulièrement pour les personnes âgées, les enfants et les habitants des derniers étages.
Domofrance indique avoir engagé en 2025 des ordres de service concernant 1 098 logements réhabilités. Le bailleur affirme également que 59 % des logements rénovés atteignent le niveau BBC Rénovation, tandis que son dispositif Énergie Rénovation concerne plus de 1 000 logements.
La prochaine étape consistera à intégrer plus systématiquement les occultants extérieurs, la ventilation, les brasseurs d’air, l’isolation des toitures et le traitement des îlots de chaleur. L’enjeu n’est pas d’installer mécaniquement de la climatisation, coûteuse et énergivore, mais d’identifier les bâtiments et les habitants les plus exposés.
L’Union sociale pour l’habitat estime à 8,6 milliards d’euros le coût d’installation de protections solaires et de brasseurs d’air dans les 5,4 millions de logements sociaux français. Elle propose de commencer par les logements énergivores déjà concernés par des rénovations et par ceux situés dans les régions les plus exposées, dont une partie du Sud-Ouest.
Cette adaptation ne pourra donc pas être financée comme un simple complément technique. Elle entre directement en concurrence avec la construction neuve, la rénovation énergétique et l’entretien courant pour l’utilisation des mêmes capacités d’investissement.
L’intelligence artificielle, promesse d’efficacité à encadrer
La quatrième transformation annoncée par Domofrance est numérique. Son rapport 2025 fait état de 60 % de processus digitalisés, d’un nouvel espace locataire, du développement du BIM et d’une expérimentation de jumeaux numériques sur 34 résidences afin de mieux cibler les travaux de rénovation.
Francis Stéphan souhaite désormais accélérer l’utilisation de l’intelligence artificielle. Il estime que 70 % des 1 800 appels reçus quotidiennement pourraient être pris en charge automatiquement, notamment lorsqu’il s’agit de fournir une attestation de bail ou de loyer. Domofrance projette d’étudier une soixantaine de cas d’usage en trois ans et assure que cette évolution n’entraînera pas de suppression de postes.
Ces chiffres décrivent une ambition, pas encore un résultat. Le rapport responsable mentionne de son côté 16 086 appels traités chaque mois par le centre de relation client et un taux de décroché de 64 %. L’écart avec les 1 800 appels quotidiens peut correspondre à la différence entre appels reçus et appels effectivement traités, mais il mérite d’être expliqué.
L’automatisation peut réduire certaines tâches répétitives et libérer du temps pour les situations complexes. Elle comporte aussi un risque : éloigner encore davantage du service les personnes âgées, précaires, en difficulté avec l’écrit ou peu à l’aise avec le numérique. Dans le logement social, un appel apparemment administratif peut révéler un impayé, un problème de santé, une situation d’isolement ou un logement dégradé.
Le véritable indicateur de réussite ne sera donc pas le nombre d’appels confiés à une machine, mais l’amélioration du délai de réponse, du taux de résolution et de la satisfaction des locataires — avec la garantie permanente d’un accès humain.
Choisir entre quatre urgences qui n’en forment qu’une
Produire, rénover, rafraîchir et numériser peuvent apparaître comme quatre politiques différentes. Elles relèvent pourtant du même enjeu : préserver un logement social abordable, habitable et accessible dans la durée.
Le risque serait de présenter l’innovation ou le numérique comme des réponses capables de compenser le manque de logements et de financement. Une intelligence artificielle peut accélérer une démarche ; elle ne crée ni foncier, ni fonds propres, ni logements. De même, une construction neuve ne résout pas la question des appartements existants devenus difficiles à habiter pendant les canicules.
L’alerte de Domofrance doit donc être entendue sans reprendre intégralement le récit du bailleur. L’entreprise défend ses intérêts financiers et cherche légitimement à obtenir davantage de soutien public. Mais la tension qu’elle décrit dépasse son propre cas. Elle révèle une contradiction collective : demander aux bailleurs de construire plus, de rénover plus vite, de protéger les habitants du réchauffement et d’améliorer leur service, tout en réduisant durablement leurs marges de manœuvre.
La question n’est plus seulement de savoir combien de temps Domofrance pourra maintenir son rythme. Elle est de déterminer ce que la puissance publique, les collectivités et les acteurs du logement considèrent réellement comme prioritaire — et qui financera cette priorité.
Sources
- Entretien de Francis Stéphan dans Les Échos Judiciaires Girondins, 18 septembre 2026
- Rapport responsable 2025 de Domofrance
- Étude de l’Union régionale HLM sur la demande de logement social
- Analyse de la RLS par la Banque des Territoires
- Plan d’adaptation du parc social présenté par Le Monde
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